건축물의 층수 및 높이의 산정 기준

 

1. 초고층 건축물이 되기 위한 조건

 

초고층 건축물의 정의

 

가. 초고층 건축물이란

초고층 및 지하연계 복합건축물 재난관리에 관한 특별법(약칭: 초고층재난관리법)에서 초고층 건축물이란 층수가 50층 이상이거나 높이가 200미터 이상인 건축물을 말한다고 규정하고 있다. 여기서 층수와 높이는 건축법 제84조에 따른 높이과 층수를 말한다고 하고 있다.

 

나. 건축물의 높이와 층수를 규정하고 있는 부분

그리고 건축법 시행령 제119조에서 건축물의 면적, 높이, 층수를 산정하는 세부적인 규정을 하고 있다. 따라서 초고층 건축물이 되는가의 여부를 정확하게 판단하기 위해서는 건축법 시행령 제119조를 살펴보아야 한다.

 

 

 

 

2. 건축물의 높이 산정 방법

가. 건축물의 높이를 산정하는 기준

① 건축물의 높이는 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이로 한다.

② 다만, 건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 건축법 제60조(건축물의 높이 제한) 및 법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이로 한다.

 

나. 건축물의 높이 제한과 관련하여 적용하는 건축물의 높이 산정

법 제60조(건축물의 높이 제한)에 따른 건축물의 높이는 전면도로의 중심선으로부터의 높이로 산정한다. 다만, 전면도로가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따라 산정한다.

① 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에는 그 건축물이 접하는 범위의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다.

② 건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 2분의 1의 높이만큼 올라온 위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.

 

다. 일조 확보를 위한 높이 제한에서 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우

① 법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)에 따른 건축물의 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다.

② 다만, 법 제61조제2항(공동주택의 채광 확보)에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 해당 대지의 지표면을 지표면으로 보고, 공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.

 

라. 건축물의 높이에 산입 또는 불산입 하는 경우

① 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12미터를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입한다.

② 지붕마루장식ㆍ굴뚝ㆍ방화벽의 옥상돌출부나 그 밖에 이와 비슷한 옥상돌출물과 난간벽(그 벽면적의 2분의 1 이상이 공간으로 되어 있는 것만 해당한다)은 그 건축물의 높이에 산입하지 아니한다.

3. 건축물의 층수를 산정하는 방법

가. 층수에 산입하지 않는 경우

① 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」 제15조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것은 층수에 산입하지 아니한다.

② 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다.

 

나. 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물의 층수 산정 방법층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정한다.

 

다. 부분별 그 층수가 다른 경우 층수 산정 방법

건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. 아파트처럼 하나의 동에 코어가 두 개인 경우, 동쪽 코어는 25층이고 서쪽 코어는 30층인 경우라면 해당 동의 층수는 30층으로 본다는 의미이다.

 

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